前言——逼良为娼的人均商业面积
中国的土地拍卖往往会要求“住宅项目需有10%的配套商业面积”，通常人均住宅面积30计算，人均商业面积大概就是3，在加上城市已有商业面积以及城市综合体等商业项目，人均商业体量很容易就突破5，这是一个明显过剩的数据。县级城市都在造写字楼、酒店式公寓，这是城市发展的业绩，还是“逼良为娼”的闹剧？
目前，社区商业作为城市活力的毛细血管网，正快速遍布在城市的各个角落。社区商业的特点主要体现在：1、需求刚性；2、体量较小，风险可控；3、更贴近客群，具备线上商品及服务植入的想象空间。
一.社区商业快速发展的三个因素
1、市场需求巨大。购物中心、主题Mall固然是一个城市的形象和名片，但真正令市民经常产生消费的，还是家门口的社区型商业。从成熟市场经验来看，社区商业消费已占其整体商业构成的60%—70%。2、传统商业竞争格局加剧，城市级商业风险增大。社区商业反潮流已经兴起，所有社区住户都跳不出“生活最后一公里”的圈子，商家与顾客拥有无缝对接的近距离优势，使社区商业更易衍生出符合主流趋向的一站式消费模式。
3、社区商业发展模式越发清晰。经过数年的模式探索和产品研发，社区商业的投资模式、业态规划模式和运营管理模式已打造成型，这也为社区商业下一步大面积铺开准备了条件。
二.社区商业有怎样的核心特征？
不管形态上如何设计，立面风格如何变化，空间特色如何打造，社区商业本质都应具有如下几个特点：
1、小体量、风险可控。因社区商业服务半径有限，目标客群清晰，因此，小体量是其最根本的特点。
2、温情、便利，风格独具。不同于城市级购物中心，社区商业核心特质必须打造家的感觉。社区商业就是一个社区大家庭的客厅。
3、特业突出，深入社区生活圈。除却与城市商业同质化的零售、餐饮娱乐业态之外，社区商业还有明显不同的细分品类。总而言之，其涵盖了菜场、银行、儿童教育、宠物店、汽车美容、美容美发、咖啡、养生美体、便利店、社区餐饮、健身房、养老机构等诸多品类。
4、线上融合，升级社区模式。线上生活方式与社区生活方式结合，是未来社区商业最具备想象力的价值提升空间。目前来看，社区商业的模式升级表现为如下两类：
结合社区电商，形成快递收纳及配送网络。案例:1、顺丰快递在社区开“嘿客”；2、天猫在全国个县市及香港地区设有累计上万个快递代收点，取名“天猫服务站”；3、上海个全家便利店，也设置快件代收点。
线上建立社区，形成线上购物及外包家居服务联盟。案例：年，第三方支付平台“拉卡拉”推出“开店宝”，社区小微商户就是“开店宝”的主要使用者。拉卡拉的社区电商O2O以社区为核心，“开店宝”为终端载体，连接供货源与社区，消费者通过“开店宝”完成选购、支付和收货流程。
三.产品线逐步成熟
进一步观察社区商业的产品线竞争，我们可以发现各大公司均提出自身的社区商业产品线策略：
1、恒大模式：打造影院剧场模式。恒大影城作为主力店，总面积1~2万平米，摩纳哥风情街。
2、万科模式：打造“五菜一汤”模式。重点打造量大主力店：第一，第五食堂，社区餐饮零售品牌；第二，幸福街市。
3、协信模式：创建星光邻里。
4、龙湖模式：创造产品线星悦荟。
5、花样年模式，打造彩生活社区。
无论上述产品线如何配置，我们都可发现其产品规划的几个特点：餐饮为主打，休闲娱乐配位，特业为重要补充，再辅以超市为代表的零售品类，最后是线上服务的植入。
四.更具备金融运作条件
为一个稳健的地产开发品种，社区商业产品本质具备进可攻、退可守的特质：1、社区具备良好的销售潜力。社区商业因具备周边稳定的人气支撑，因此销售回款是社区商业最常规的操作模式。
2、具备稳定而良好的租金回报率。如果开发商不急于出售社区商业，通过长期的酝酿，社区商业在稳定运营后，具备稳定而良好的租金回报率，因此社区商业同样具备复制和金融证券化的可能性。
五.如何选择及掌控？
既然社区商业具备如此特征，是否社区商业就是优良的投资品种呢？
1、选址优秀。最好的社区商业选址应具备两类模式：一类是高密度、高容积率的规模化社区的社区商业；另一类是位置贴近区域中心或者轨道交通节点的社区商业。
2、主力店品牌可复制。为了形成好的管控，一定需要在餐饮、娱乐、儿童、养老、特业、零售等几大基本业态上建立品牌战略联盟。
3、产品设计超温情。业态和选址固然重要，但温情和柔性是产品力定位的根本。
4、建立酒店式社区商业管理团队。酒店式的社区管理模式将是社区商业运营的核心要素。
5、快速布局。上述几个条件具备后，下一个要素就是资源整合和执行力。社区商业领域正在起来的风口，如果不能快速整合资源，抢占布局，那么再过2年，这个品类领域也基本没有机会了。
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